IFI : les risques fiscaux d’une sous-évaluation de vos actifs

L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) s’accompagnera dès le début 2019 de la loi antifraude, qui prévoit de lourdes sanctions en cas d’évaluation à la baisse ou des omissions des actifs des propriétaires immobiliers. Même si l’impôt sur la fortune a disparu depuis le 1er janvier 2018, le délai de prescription est de trois ou six ans, selon les cas.

Sachez que la disparition de l’ISF est accompagnée d’une prescription allant de 3 à 6 ans : si votre déclaration d’IFI ne correspond pas à vos précédentes déclarations ISF, vous êtes passibles d’un redressement fiscal jusqu’à 6 ans en arrière. Le moment est donc venu de réévaluer vos actifs et biens immobiliers si vous avez un investissement Pinel à Rennes ou non.

Une déclaration du patrimoine immobilier de plus en plus détaillée

Environ 150 000 foyers français dont le patrimoine immobilier est supérieur ou égal à 1 300 000 € (hors dettes) sont concernés par l’IFI. Ce patrimoine inclut les parts de SCPI, d’OPCI, les parts ou actions de sociétés détenant de l’immobilier, ou encore les valeurs foncières cotées, que ce soit en détention directe ou dans le cadre d’un contrat d’assurance vie. 

La déclaration d’IFI se fait via un formulaire assez détaillé, notamment sur les SCI. Le formulaire distingue bâti et non bâti, propriété indirecte, et demande de renseigner la date et le prix d’acquisition. Le barème de L’IFI est sensiblement le même que l’ex-ISF : progressif, entre 0,50 % à 1,50 % d’imposition.

Certains abattements et déductions ont récemment été mis à jour, et sont disponibles sur le site impôts.gouv.fr. Par exemple, les prêts immobiliers déductibles ne sont pris en compte qu’à hauteur du capital restant dû au 1er janvier de l’année d’imposition. Sachez que les loueurs de logements meublés sont exonérés s’il s’agit de leur activité professionnelle principale, à condition d’être inscrit au registre du commerce et des sociétés.

Plusieurs décotes et ajustements sont possibles, notamment un abattement de 30 % sur la valeur vénale réelle de la résidence principale. Attention : si votre résidence est détenue sous forme de SCI, l’abattement ne sera pas applicable !

Comment évaluer votre patrimoine ?

L’évaluation d’un bien immobilier se fait de plusieurs façons. Une base de données en ligne est disponible regroupant les dernières transactions immobilières : Patrim. La valeur vénale (c’est-à-dire le prix de vente potentiel du bien) se détermine en comparaison des ventes récentes de biens similaires dans le même secteur géographique.

Vous pouvez faire évaluer vos biens par un professionnel (agence immobilière, notaire). Pour les SCPI et les OPCI, la société de gestion est tenue de vous communiquer la valeur de vos avoirs.

La loi sur la lutte contre la fraude fiscale (connue sous le nom de « loi antifraude ») devrait être mise en application en 2019 et sera particulièrement attentive aux déclarations de l’IFI, avec des mesures de contrôle fiscal durcies. Bercy s’apprête à déployer une véritable police fiscale, qui sera attentive notamment aux montages fiscaux préconisés par des cabinets d’avocats.

Dans ce contexte, il serait avisé d’être particulièrement vigilants sur l’estimation de vos biens immobiliers et de conserver soigneusement tous les justificatifs utilisés pour faire vos évaluations.

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