Quel impact lorsque l’on transforme une location nue en une location meublée ?

La transformation d’une location nue en location meublée n’est pas sans effet d’un point de vue juridique ou patrimonial.

Si vous envisagez cette transformation pour l’achat d’un appartement vers la gare de Rennes, veillez à bien prendre en considération certains paramètres.

Transformer une location nue en location meublée

D’un point du vue purement pratique, le passage en meublé ne peut pas se faire sans l’accord du locataire, ou du moins pas avant la fin du bail en cours. Cette opération sera en outre préférable dans certaines zones comme les grandes et moyennes villes, les centres villes, les villes étudiantes, ou encore, les villes touristiques.

Le passage en location meublée n’est pas anodin et doit trouver son public, c’est-à-dire des personnes qui ne souhaitent pas s’embêter avec l’aménagement d’un logement. Il est en outre recommandé de réserver ce type d’opération aux petites surfaces (studio ou 2 pièces) et de bien se conformer à la liste des équipements nécessaires.

Le cadre juridique pour passer de la location nue à la location meublée

Interdite jusqu’à la publication de l’ordonnance du 8 juin 2005, la transformation, sans formalités, d’un logement nu en logement loué meublé est aujourd’hui autorisée, sous conditions.

Avant de lancer les démarches de transformation, il convient en effet de s’assurer que le règlement de copropriété n’interdit pas la location en meublé.

La transformation du logement en location meublée doit en outre être soumise à une autorisation préfectorale préalable dans plusieurs cas : si le bailleur loue, de façon habituelle, plusieurs logements meublés, si les locaux se situent dans une commune de plus de 200.000 habitants ou dans les Hauts-de-Seine, en Seine-Saint-Denis ou dans le Val-de-Marne et/ou si les locataires n’affectent pas les locaux à leur résidence principale. Attention car le non-respect de cette procédure est passible de sanctions.

L’avantage fiscal de la location meublée

Un investissement en Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) est souvent prisé pour l’avantage qu’il offre en matière de fiscalité. Le régime fiscal de la LMNP est en effet plus avantageux que celui d’une location nue car il permet de déduire du résultat fiscal la plupart des charges engagées (frais financiers mais également amortissement du bien loué et de son mobilier).

Ainsi, même si les revenus réels des deux types de location sont proches, les revenus fiscaux de la location meublée seront quasi systématiquement plus faibles que ceux d’une location nue.

Autre point fiscal important : avant de passer de la location nue à la location meublée, il faut veiller à ce que l’engagement fiscal lié à certains dispositifs (Scellier, Pinel…) soit arrivé à échéance. Dans le cas contraire, les avantages obtenus pourront être remis en cause.

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